مقالات و پایان نامه ها

راهنمای خرید مسکن

بی شک خرید خونه یکی از تصمیم‌های مهم زندگی شماست. مهم نیس واسه اولین بار می خواین خونه بخرید تا از مستاجر بودن خلاص شید یا واسه سرمایه‌گذاری خرید مسکن رو انتخاب کردین؛ در هر صورت مقرره پول هنگفتی رو که حاصل سال‌ها پس‌انداز شما بوده صرف این کار کنین. پس قبل از هر اقدامی باید اطلاعات خودشو در مورد خونه زیاد کنین تا بتونین تصمیم‌‌گیری درستی داشته باشین.

جای: دید سرمایه‌گذاری داشته باشین!
قاعدتا این که خونه مورد نظر در چه محله‌ای واقع شده باشه، در قیمت اون اهمیت خیلی زیادی داره. علاوه بر اون شما حتما باید برآوردی از آینده محل هم داشته باشین. واسه مثال به این فکر کنین که کدوم محله پتانسیل بیشتری واسه پیشرفت داره؟ اجازه بدید مثالی واسه شما بزنم. ۲۰ سال پیش منطقه ۲۲ شهر تهران بیشتر مثل به بیابان بود تا محله‌ای از شهر، اما پتانسیل بالای این محله سرمایه‌های زیادی رو به طرف خود جذب نمود و امروز اگه از اتوبان شهید خرازی عبور کنین برج‌های نوساز این محله توجه شما رو جذب انجام میده. طرح‌های عمرانی بزرگ رو شناسایی کنین و محله‌های بزرگ مجاور اونو زیر نظر بگیرین!

زمان: حتی در رکود هم سود کنین!
یه سرمایه‌گذار حرفه‌ای می دونه چه وقتی خرید کنه و چه وقتی بفروشه. وقتی که خرید و فروش ملک کمه و مسکن دچار رکود شده، قیمت ملک پایین میاد. در این وضعیت شما می تونید با پیش‌بینی زمان بازگشت رونق به مسکن، خرید کنین تا به موقع بتونین بفروشین. نکته مهم دیگه اینه که باید به فصل معامله دقت کنین. واسه مثال در ماه رمضان معاملات کمتری انجام می شه پس ممکنه گزینه‌های کمتری پیش رو داشته باشین.

چجوری خونه بخریم؟
شما واسه خرید مسکن دو گزینه پیش رو دارین: گزینه اول خرید به شکل نقدی و گزینه دوم خرید با استفاده از وام و اوراقه. گزینه‌ای رو انتخاب کنین که بیشترین بازدهی پولی رو واسه شما داشته باشه. خرید نقدی اجباری پربازده‌ترین وضعیت خرید نمیشه، ( پیشنهاد میکنم واسه آگاهی دقیق از تسهیلات مسکن و انتخاب مناسب اونا این مقاله رو مطالعه کنین)

هنگام خرید خونه به چه نکاتی توجه کنیم؟
۱- هنگام خرید خونه به این نکته توجه کنین که بعضی وام‌ها به خونه‌های بالای ۱۲، ۱۵ و ۲۰ سال تعلق نمی‌گیرد. از طرفی اگه خونه‌ای با سن بالای ۳۵ خریداری می کنین به تعداد واحدهای ساختمان توجه کنین. خونه‌ایی با سن بالای ۳۵ کلنگی حساب می شن و ارزش اون‌‌ها بیشتر مربوط به زمین ملکه. با در نظر داشتن این‌که هرچه سن خونه و اپارتمان بیشتر باشه مخارج اونم بیشتر خواهد گردید، اگه توان پولی بالایی دارین آپارتمان نوساز بخرید.

۲- نکته کلیدی: سن خونه یکی از اعدادیه که به سختی میشه اونو فهمید. عددی که در سند یا پایانکار نظاره می‌گنید عدد واقعی سن خونه نیس، چون ممکنه سند یا پایانکار خونه پس از گذشت چند سال از ساخته شدن ساختمان صادر شده باشه. سن واقعی ساختمان رو میشه از روی قبض برق متوجه گردید. سالی که کنتور برق راه‌اندازی شده، سال واقعی ساخته شدن ساختمانه.

۳- اگه در محله‌ای شلوغ زندگی می کنین، حتی اگه ماشین ندارین هم آپارتمانی با پارکینگ بخرید. شاید حالا احتیاجی به پارکینگ نداشته باشین اما هنگام فروش ابتکار اقدام بیشتری خواهید داشت.

۴- هر زمان که شما در بنگاه مشاورین املاک خرید و فروشی انجام می‌بدین حتما باید کد رهگیری بگیرین. کد رهگیری باعث می شه فروشنده نمی تونه با هم خونه رو با چند نفر معامله کنه و خیال شما از این واسه آسون هستش.

۵-تلاش کنین تا جای ممکن خونه پیش‌خرید نکنین، با در نظر داشتن اینکه نمیشه واسه خونه ساخته نشده کد رهگیری دریافت نمود، با پیش‌خرید خونه ریسک نکنین.

۶-توجه کنین که در مراحل خرید خونه، تحت اثر حرف‌های غیرمنطقی مشاورین املاک یا فروشنده قرار نگیرید. بی در نظر گرفتن گفته‌های اونا تصمیم‌گیری کنین.

۷-با وجود قیمت پایین‌تر آپارتمان طبقه ۴ بی آسانسور رو نخرید. فارغ از سختی که رفت و اومد به طبقات بالا واسه شما داره، مشتریان این طبقات کمتر هستن. در وضعیت رکود مسکن، حتی طبقه همکف هم به سختی معامله می شه، پس با خرید آپارتمانی در طبقه ۴ ریسک نکنین. طبقه ۴ بیشتر واسه اجاره دادن استفاده می شه.

۸-به تعداد واحدها توجه کنین. هر چقدر ساختمان کم واحدتر باشه بهتره و هرچه تعداد واحدها بیشتر باشه، خواسته واسه اون کمتره.

۹-ممکنه فروشنده به شکل وکالتی خونه رو خریده باشه، در این حالت اول اینکه مطمئن شید شخصی که وکالت داده مالک اصلی خونه باشه و تاریخ انقضای وکالتنامه هم نگذشته باشه، دوم اینکه از درج اختیار فروش در وکالت نامه مطمئن شید. احتمال داره فروشنده هم از شخصی خریده باشه که اونم به شکل وکالتی خونه رو خریداری کرده، و یا حتی ۳ یا ۴ نفر به شکل وکالتی از هم خریده باشن، در این حالت علاوه بر مطالعه موردها تصریح گردیده، مطمئن شید همه افراد حاضر در این چرخه در قید زندگی هستن، چون اگه یکی از اونا فوت کرده باشه ممکنه با رقابت‌های زیادی روبه رو شید.

مطلب مشابه :  در خرید مسکن حتما به موارد زیر توجه کنید

۱۰-مشخصات ملک رو با اون چیز که در سند ثبت شده برابری بدین. به پلاک ثبتی، آدرس، کروکی و کد پستی درج شده در سند توجه کنین.

۱۱-اگه ملک مورد نظر الان در دست مستاجره، پیش از معامله تکلیف مستاجر رو مشخص کنین.

۱۲-اگه ملک دارای پارکینگ اختصاصی و انباری خارج از خونه باشه، این موضوع باید در سند اومده باشه. قبل از معامله اونو چک کنین.

۱۳-تلاش کنین ملک رو به شکل وکالتی خریداری نکنین و همه مراحل ثبت سند ملک به نام خودتون رو انجام بدید.

۱۴-واسه یافتن گزینه‌ها می تونید به سایت‌های مربوط به ملک مثل دیوار، شیپور، آلونک، ملکانا و… مراجعه کنین و عکس‌ها و شرایط گزینه‌ها رو ببینید و یا حضوری به مشاورین املاک مراجعه کنین. بعضی از این سایت‌ها و اپلیکیشن‌ها (مثل ملکانا) دارای تور مجازی هستن و به کمک اون شما می تونید به گونه کامل فضای درون و بیرون خونه رو ببینید. با استفاده از تور مجازی می تونید بی حضور فیزیکی، درون خونه رو نظاره کنین. همچنین واسه رسیدن به گزینه های بیشتر می تونید آگهی‌های مربوط به املاک در روزنامه همشهری و سایت راهنما رو هم مطالعه کنین.

۱۵-به نورگیر بودن خونه توجه کنین. نورگیر بودن یه فایده حساب میشه؛ آپارتمان‌ایی که با برجهای بلند محاصره شدن نورگیری کمتری داشته و همچنین منظره کمتری در اختیار شما قرار می دن.

۱۶-آرامش شما در این خونه وابسته به همسایه‌هایتانه. حتما قبل از خرید از چند نفر پرس‌و‌جو کنین تا اگه رفتارهای مشکوک یا سر و صدای بیشتر از حد در ساختمان هست پیش از خرید متوجه شید.

۱۷-هنگام بازدید از خونه، توجه کنین که دیوارها و سقف طبله نکرده باشن و رطوبت نداشته باشن. (درون کمدها و سرویس بهداشتی و راه‌پله رو هم نگاهی بندازین که طبله نکرده باشن)

۱۸- به کمدها و کابینت‌ها توجه کنین. کابینتهای ام دی اف از فلز بهتر هستن. به کیفیت لوازم استفاده کرده شده در خونه هم توجه کنین.

۱۹-قبل از خرید جای پارکینگ خودشو مطالعه کنین و نگاهی به شیب رمپ پارکینگ بندازین تا از مناسب بودن اونا مطمئن شید.

۲۰-ساختمانها(خصوصا برجها) باید استانداردهای روبرو شدن با حریق رو رعایت کنن. واسه مثال وجود کپسول آتشنشانی در طبقات و راهرو و لابی و وجود پله لازم رو مطالعه کنین.

۲۱-یکی از مسائلی که در بعضی شهرها مثل تهران خیلی مهمه موضوع زلزلهه. پیش از خرید مطمئن شید ساختمان روی گسل قرار نداشته باشه. همچنین اطمینان از استواری ساختمان پس از ساخته شدن ساختمان سخته اما می تونید با مطالعه قطر ستونها از استاندارد بودن اندازه اون واسه روبرو شدن با شرایط زلزله مطمئن شید.

۲۲-یکی دیگه از مسائل مهم، بر ساختمانه. ساختمانهایی که مرزشان با کوچه کمه و فقط درب ورودیشان با کوچه مرز داره اکثرا قیمت ارزانتری نسبت به باقی ساختمانها دارن. (این اختلاف قیمت کمه و در موردها معدودی هم این شرایط میتواند حسن حساب شه)

در این مقاله اون چیز که که واسه خرید خونه لازمه بدونین تصریح گردیدهه. اگه مورد دیگری به غیر از موردها این مقاله براتون مطرحه در قسمت نظرات اعلام کنین.
قیمت خونه در تهران
قیمت خونه در تهران و در محلهای مختلف هر روز فرق می ‌کنه. اما واسه اینکه متوسط رنج قیمت خونه و تعداد معاملات در مناطق ۲۲ گانه تهران رو بدونین می تونید از جدول زیر استفاده کنین:

طی حدود سه ماه گذشته قیمت پیشنهادی سازنده‌ها واسه فروش آپارتمان‌های نوساز بی پیروی از قانون خاصی افزایش یافته و این در حالیه که قیمت قطعی معاملات ثبت شده اکثرا تا ۵ درصد پایین‌تر از قیمت پیشنهادیه.

آپارتمان نوساز در سال‌های گذشته همیشه در بالا خواسته خریداران مسکن قرار داشته و اکثرا بین ۴۰ تا ۵۵ درصد از معاملات ماهانه مسکن به این گروه از املاک تعلق داره. از طرفی تمایل متقاضیان خرید به تملک آپارتمان‌های نوساز در دوره‌های رکود و رونق برابر بوده. پس سازنده‌ها با علم به مطلوبیت بالای واحدهای نوساز واسه خریداران، قیمت پیشنهادی خودشو تعیین می کنن.

مطلب مشابه :  قیمت کاشی ضد اسید | کویر | مرجان | البرز | تکسرام| سرامیک صنعتی ارزان

با اینکه قیمت پیشنهادی بالاتر واسه واحدهای نوساز با در نظر داشتن تاثیرپذیری خیلی زیاد قیمت مسکن از پارامتر سن بنا دور از انتظار نیس، اما در ماه‌های گذشته که روش ورود بازار مسکن از پیش‌رونق به رونق قدری سرعت گرفته، انتظار افزایش قیمت ملک در بین بعضی سازنده‌ها هم به شکل صعودی رو به افزایش گذاشته؛ طوری که اصلا حاضر نیستن واحدهای در اختیار خودشو به بهایی که یه ماه قبل معامله کردن، بفروشن. به گزارش دنیای اقتصاد، اونا هدف دارن در فضای خروج تدریجی از رکود، قیمت‌ها رو روی هر معامله جدید افزایش دهند و اینطوری چرخه افزایش همیشگی قیمت ملک در بازار رو به حرکت درآورند تا سود بیشتری از ساخت‌وسازهای فعلی و آینده عایدشان شه. در این بازار لازمه متقاضیان خرید آپارتمان نوساز از کم و کیف قیمت آخرین معاملات منطقه‌ای که در اونجا هدف خرید خونه رو دارن، مطلع باشن. باید به این دقت کنیم که بهترین راهنمای مطلع شدن از ارزش واقعی آپارتمان نوساز الان، مراجعه مستقیم به بهای آخرین معاملات انجام شده در این گروه از آپارتمان‌هاس.

در بازار رکود مسکن این روزها برد با کسانیه که تلاش در خرید خونه داشته باشن. در این راه با ما همراه شید تا شما رو با 3 روش واسه خرید خونه آشنا کنیم.

روشای خرید خونه واسه زوجای جوون!

اگه چه فعالان مسکن هنوز در مورد حاکم بودن رکود بر این بازار غر می زنند اما کیست که نداند در همین موقع میشه خرید خوبی انجام داد. این شانس بیشتر از همه نصیب کسائی می شه که خواستار خرید یه خونه نه خیلی بزرگ هستن. واقعا بخت با زوجای جوون یاره؟ اگه از وامای بانکی به عنوان نیروی کمکی استفاده کنین چطور؟ شاید این گزارش بتونه انگیزه ای در شما ایجاد کنه.

روش اول خرید خونه : استفاده از تسهیلات مسکن یکم همچنین وام 10 میلیونی جعاله

صندوق پس انداز مسکن یکم بانک مسکن، خرداد ماه سال 94 شروع به کار نمود و الان به تعدادی از سپرده گذاران تسهیلات داده. الان خواسته کننده تهرانی خرید مسکن (سرپرست خانوار)، می تونه با سپرده گذاری مبلغ 40 میلیون تومان به مدت یه سال در بانک مسکن، 80 میلیون تومان وام دریافت کنه.

همچنین که مبلغ سپرده ساده هم همچنین وام به اون برگردانده می شه. پس در کل خواسته کننده می تونه 120 میلیون تومان دریافت کنه. اگه به این مبلغ 10 میلیون وام جعاله تعمیرات مسکن رو اضافه کنیم، روی هم 120 میلیون تومان دست شما رو می گیرد. اندازه سود این وام 9 و نیم درصد و مبلغ اقساط اون در دوره برگرداندن 12 ساله، ماهیانه یه میلیون و 100 هزار تومانه.

این تسهیلات در شرایطیه که تنها یکی از زن و شوهر حساب پس انداز مسکن یکم داشته باشه؛ در صورتی که هر دوی اونا با هم حساب افتتاح کنن، به این معنا که هر کدوم 40 میلیون تومان و در کل 80 میلیون تومان به گونه جداگونه در بانک مسکن بذارن و بعد یه سال نفری 80 میلیون تومان و در کل 160 میلیون تومان تسهیلات بگیرند، از اونجا که 80 میلیون تومان ساده اونا هم به این زوج مسترد می شه، در آخر 240 میلیون تومان در اختیار دارن اما به اونا تنها یه وام جعاله تعلق می گیرد؛ چون وام جعاله قائم به واحد مسکونیه نه قائم به فرد خواسته کننده.

پس این زوج در آخر می تونن 250 میلیون تومان واسه خرید واحد مسکونی تهیه کنن. سود تعلق گرفته به وامای این زوج از آنجایی که دو فقره تسهیلات جدا از هم حساب می شن، 9 و نیم درصد به ازای هر وام 80 میلیون تومانیه.

این تسهیلات واسه شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت و همچنین مرکزها استانا، 60 میلیون تومان واسه فرد خواسته کننده و 120 میلیون تومان واسه زوجینیه که هر دو حساب صندوق مسکن یکم افتتاح کرده باشن. مبلغ وام جعاله در این شهرها هم مثل تهران 10 میلیون تومانه. اندازه سود متقاضیان خرید در این شهرها مثل متقاضیان ایرونی 9 و نیم درصده.

همچنین تسهیلات صندوق یکم واسه متقاضیان ساکن شهرهای کمتر از 200 هزار نفر جمعیت، 40 میلیون تومانه که خواسته کننده باید یه سال 20 میلیون تومان در حساب خود پس انداز داشته باشه. همچنین به زوجینی که هر دو نفری 20 میلیون تومان در بانک مسکن اندوخته داشته باشن، بعد از یه سال نفری 40 میلیون تومان و همه با هم 80 میلیون تومان تعلق می گیرد. مبلغ وام جعاله هم در این شهرها، 10 میلیون تومان و اندازه سود تسهیلات، 9 و نیم درصده. اگه خواسته کننده استفاده از صندوق مسکن یکم واحد مسکونی رو در بافت فرسوده بخره، اندازه سود اون هشت درصد محاسبه می شه. استفاده کنندگان از تسهیلات صندوق مسکن یکم در صورت تمایل به دریافت وام جعاله، باید اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن بخرن.

مطلب مشابه :  راهنمای تشخیص و خرید باطری اصلی موبایل

روش دوم خرید خونه : استفاده از اوراق تسهیلات همچنین وام جعاله

یکی دیگه از روشای خرید مسکن واسه افرادی که نمی خوان از سیستم پس انداز استفاده کنن، خرید اوراق گواهی حق تقدم تسهیلات مسکنه که هم از راه شعب بانک مسکن و هم از راه فرابورس قابل خریداری هستن. قیمت هر برگه حق تقدم تسهیلات مسکن، بستگی به اندازه روز اون در بازار سرمایه داره و با هر برگه میشه 500 هزار تومان تسهیلات گرفت. خواسته کننده هم بسته به نیاز پولی خود، هر تعداد برگه که بخواد می تونه بخره. سقف این تسهیلات در تهران 60 میلیون تومانه که با احتساب 10 میلیون تومان وام جعاله به 70 میلیون تومان می رسد.

همچنین زوج ایی که بخون با همدیگه یه واحد مسکونی بخرن، می تونن تا سقف 100 میلیون تومان تسهیلات مسکن به همراه 10 میلیون تومان وام جعاله مسکن (همه با هم 110 میلیون تومان)، تسهیلات دریافت کنن. این وام واسه متقاضیان خرید مسکن در شهرهای بالای 200 هزار نفره 40 میلیون تومان وام مسکن همچنین 10 میلیون تومان وام جعاله (همه با هم 50 میلیون تومان) است.

سود این نوع تسهیلات در دوره برگرداندن 12 ساله با اندازه 16 درصد در همه شهرها و تهران محاسبه خواهد گردید. مبلغ اقساط اونم – بی در نظر گرفتن اقساط وام جعاله – واسه وام گیرندگان تهرانی، 999 هزار تومان، ساکنان شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت 832 هزار تومان و ساکنان بقیه شهرها 666 هزار تومانه.

با در نظر داشتن اینکه قیمت اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن طی روزهای گذشته در کانال 67 تا 77 هزار تومانی در نوسانه، اگه میانگین قیمت اونو به ازای هر برگه 72 هزار تومان در نظر بگیریم – به هر برگه حق تقدم تسهیلات مسکن، 500 هزار تومان وام مسکن تعلق می گیرد – خواسته کننده تهرانی دریافت وام 70 میلیون تومانی باید 120 برگه بخره که ارزش اون 8 میلیون و 640 هزار تومان هستش. پس پول واقعی موجود در حساب این خریدار مسکن 61 میلیون و 260 هزار تومانه. این در حالیه که اون بعد از 12 سال، 95 میلیون تومان به بانک مسکن برگرداندن کرده.

روش سوم خرید خونه : استفاده از روش ترکیبی

خیلی از متقاضیان خرید واحد مسکونی مثل مصرفی و سرمایه ای، با این روش واسه خرید ملک مسکونی آشنا بوده و عده زیادی هم از اون بهره برده ان. به این شکل که متقاضیانی که تمایلی به پس انداز کردن پول خود در صندوق یکم ندارن، می تونن از روش ترکیب «وام خرید مسکن با اوراق تسهیلات» همچنین «آورده شخصی» خود و مبلغ ودیعه مسکن مستاجر اون ملک که همون پول رهنه، هزینه خرید واحد مسکونی مورد نظر رو تامین کنن.

اگه چه دارندگان تسهیلات صندوق مسکن یکم هم می تونن از این روش استفاده کنن اما به دلیل بالا بودن اقساط وام صندوق یکم استفاده از این روش از آنجایی که قرار نیس در اون واحد سکونت داشته باشن و ممکنه علاوه بر اقساط وام، اجاره ماهانه هم باید بپردازند، واسه وام گیرندگان از محل صندوق پس انداز یکم خیلی مقرون به صرفه نیس.

این روش به دلیل بالا بودن مبلغ ودیعه مسکن (رهن کامل) در تهران و کلان شهرها، بیشتر استفاده می شه اما آسیب ایی هم با خود داره که مهم ترین اون ناتوانی مالک در تامین مبلغ ودیعه مسکن واسه بازگرداندن به مستأجره. مخصوصا که پروندهای زیادی در دادگاها در این مورد جریان داره.

مستأجرانی که خواهان استرداد وجه ودیعه مسکن خود از موجر (مالک) بی پول هستن، به دادگاه شکایت می کنن که معضلات زیادی در انتظار مالک هستش. پس استفاده از این روش واسه خریداران مصرفی ملک پیشنهاد نمی شه و بیشتر واسه کسائی که بخون از فایدهای سرمایه ای مسکن استفاده کنن کاربرد داره.

92